Как избежать суда: дефолт и продажа квартир, приобретенных в ипотеку

Главная проблема ипотечного рынка в условиях экономического кризиса - хронический невозврат долгов. При этом многие добросовестные заемщики, столкнувшиеся с трудностями, не знают, что предпринять для реализации заложенной квартиры.

 

Добровольная досудебная продажа квартир, наиболее приемлемый для обеих сторон инструмент, поскольку недвижимость, продаваемая по решению суда, как правило, реализуется по цене ниже рыночной, а при повторном выставлении на торги, объект предлагается со скидкой в 15-20 процентов. Более того, в течение всего времени подготовки к торгам, занимающей в среднем три-четыре месяца, кредитное учреждение производит начисление заемщику пеней и штрафов, а тот, в свою очередь, обязан выплачивать пени, штраф, ежемесячные платежи и судебные издержки.

 

Не выгодно решение проблем в судебном порядке и самим банкам, поскольку в таком случае актив официально признается дефолтным, что ухудшает кредитный портфель банка.

 

Наиболее распространенной схемой продажи квартиры сегодня является реализация ипотечного жилья самостоятельно или с помощью риэлторов-посредников. В этом случае, эксперты советуют заверить нотариально договор купли-продажи, как доказательство факта передачи денег, а покупатель передает продавцу часть средств, необходимую для выплаты долга. После регистрации договора, перехода права собственности и снятия обременения, покупатель передает продавцу оставшуюся часть средств. Эта схема более рискованна для покупателя, передающего большую часть денег до оформления права собственности.

 

В качестве альтернативы существует схема перехода квартиры новому владельцу вместе с обременением по кредиту. В этом случае новый владелец жилья, должен обратиться в банк с заявлением о своем желании купить такую квартиру. Затем банкиры рассматривают кандидата в заемщики и принимают решение. В случае согласия банка на регистрацию предоставляются оба договора, закладная не переписывается, однако, к ней составляется дополнительное соглашение.

 

Вторая схема продажи квартиры менее распространена: квартира переходит к новому владельцу вместе с обременением по кредиту. Будущий владелец должен обратиться в банк с заявлением о желании приобрести квартиру. Банк рассматривает его как потенциального заемщика. При положительном решении на регистрацию подаются оба договора, закладная не переписывается, но к ней составляется дополнительное соглашение.

 

В мировой практике встречаются и более необычные способы распоряжения изымаемым у ипотечных должников имуществом. Как сообщает Apartment.ru, американский банк Guaranty Bank of Austin приступил к сносу домов, изъятых у неплатежеспособных заемщиков. Расчетливые заокеанские банкиры подсчитали, что снести 16 жилых домов, из которых 4 были полностью построены и готовы к вселению жильцов, в небольшом городке в Южной Калифорнии, выйдет примерно в 10 раз дешевле, чем достраивать оставшиеся дома, а затем продавать объекты.