Рынок офисной недвижимости в ожидании подъема

Относительная стабилизация российской экономики, сопровождающаяся ростом цен на нефть и укреплением национальной валюты, не могла положительно не сказаться и на сегменте коммерческой недвижимости. Все больше компаний вновь интересуется арендой нового офиса и приобретением помещений в собственность.

 

По оценкам специалистов аналитического отдела компании British-Property.ru, сегодня бизнес более всего интересует аренда небольших качественных офисов. Приобретать офисы в собственность менее выгодно по целому ряду причин. Рекомендовать покупку офиса, как альтернативу аренде, можно только с целью инвестирования средств, для последующей перепродажи спустя несколько лет. Кроме того, продавцы офисной недвижимости идут на переговоры о снижении цены куда менее охотно, нежели арендодатели. Ещё одной особенностью рынка, проявившейся в последнее время, стало практически полное отсутствие предварительных договоров аренды, пользовавшихся значительной популярностью во времена дефицита качественных площадей.

 

Падение спроса на офисы, на фоне высоких темпов ввода в эксплуатацию новых бизнес центров, строительство которых было начато ещё до начала кризиса, привело в конечном итоге к сильнейшему дисбалансу между спросом и предложением коммерческой недвижимости и к росту количества свободных площадей. Впрочем, постепенное оживление спроса на офисы, отмеченное British-Property.ru в конце лета, дает все основания полагать, что разрыв между спросом и предложением будет постепенно сокращаться. Особенно быстро этот процесс может пойти в сегменте аренды небольших офисных особняков, расположенных в пределах Садового кольца, площадью 500-2000 кв. метров. Именно такие объекты пользуются стабильно высоким спросом на протяжении нескольких последних месяцев.

 

Ставки аренды офисов класса «А» сегодня опустились до отметок 550-800 долл. за кв. метр, офисы класса «В» предлагаются к аренде по 200-600 долл. за квадрат. При продаже запрашиваемая цена квадратного метра офисов класса «А» достигает 8 тыс. долл. за кв. метров, офисный квадрат класса «В+» предлагается за 6 тыс. долларов, а квадратный метр офиса класса «В-» можно приобрести за 3 тыс. долларов. При этом, несмотря на снижение цен, сделки по продаже офисов совершаются достаточно редко. Кроме того, итоговая цена квадратного метра в сделках по продаже офисов зависит и от таких факторов как расположение объекта, состояние предлагаемого помещения и других.

 

Общий объем офисов, сданных в аренду во втором квартале, составил 438 тыс. кв. метров, что на 83% больше, чем кварталом ранее. Однако, большинство зарегистрированных сделок - это не сделки по аренде новых офисов, а соглашения по пересмотру условий действующих договоров аренды или о продлении сроков действия таких договоров.

 

Объем поглощения в сегменте аренды офисных помещений во втором квартале составил 310 тыс. кв. метров, а объем продаж - 48 тыс. кв. метров. Во втором квартале нынешнего года было завершено строительство и реконструкция 315 тыс. кв. метров офисной недвижимости классов «А» и «В», совокупная площадь бизнес центров этих категорий составила 11 млн. кв. метров. Предложение качественных объектов во втором квартале 2009 года выросло и достигло 1,3 млн. кв. метров.

 

Незанятыми во втором квартале продолжали оставаться 16,5% офисов класса «А» (21,2% с учетом субаренды) и 17,6% офисов класса «В». Большинство вакантных площадей - это офисы в новых бизнес центрах, введённых в эксплуатацию в 2009 году.

 

Аналитики рынка коммерческой недвижимости склонны полагать, что, несмотря на достигнутую стабилизацию, снижение цен будет продолжаться в течение ещё какого-то времени. Со временем, благодаря растущему спросу на качественные объекты классов «А» и «В», начавшемуся в третьем квартале нынешнего года, эта тенденция будет преодолена. Кроме того, до конца нынешнего года следует ожидать окончания строительства нескольких весьма привлекательных объектов, а, следовательно, и новых, интересных предложений.