Обзор рынка офисной недвижимости

Многие участники рынка офисной недвижимости ожидали с приходом осени, его активизации. Эксперты и аналитики прогнозировали подъем или хотя бы стабилизацию рынка. Оправдались ли их прогнозы, и что на самом деле происходит на рынке офисов – этому и посвящен данный аналитический обзор.

 

Осенью, благодаря реализации отложенного спроса на аренду офисных помещений, наметилось некоторое оживление рынка. Однако количество сделок увеличилось сосем незначительно и по-прежнему остается на низком уровне. Растет уровень вакантных площадей. Особо, как отмечают эксперты Fellton Group, эта тенденция характерна для объектов класса «А». Даже в самых успешных офисных центрах этого класса уровень вакантных площадей достигает 25-30%, а ставки аренды упали почти наполовину. На офисы «премиум» - класса спрос сегодня значительно превышает предложение.

 

Как следует из отчета компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», за первое полугодие 2009 года в столице девелоперы осуществили ввод на рынок более 713 тыс. кв. метров новых качественных помещений класса «А». Это на 50% больше, чем в прошлом году. Доля новостроек класса «А» в 2009 году составила 54% от общего объема, превысив тем самых долю всегда наиболее востребованных на рынке площадей класса «В». В этом году состоялся ввод таких крупных долгожданных объектов, как: «Nordstar Tower», «Градекс», III очередь «Метрополис», «Двинцев» и др. По оценке экспертов, средние темпы снижения цен во втором квартале составили 9-10%, что свидетельствует о замедлении темпов снижения цен на офисы. Больше других подешевели автономные офисы – на 18%.

 

Получше обстоят дела в бизнес центрах класса «В». По данным 4Rent Estate, для объектов с хорошей транспортной доступностью, средняя ставка аренды составляет 20-22 тыс. рублей за кв. метр в год. Кроме того, есть и предложения на уровне 15-18 тыс. рублей с учетом НДС и эксплуатационных расходов. Уровень пустующих площадей в деловых комплексах класса «В» сегодня ниже, чем на объектах класса «А».

 

По данным компании British-Property.ru, основная часть недорогих офисов на столичном рынке представлена сегодня объектами класса «С». Их доля, по разным оценкам, составляет 75-80%. В основном это офисные помещения в зданиях бывших НИИ, административных корпусах ликвидированных промышленных предприятий и т.п. Кризис практически никак не повлиял на спрос на такие офисы. Особо востребованы объекты класса «С», расположенные неподалеку от центра Москвы и имеющие хорошую транспортную доступность. Стоимость аренды для офисов класса «С» сегодня составляет 500 долларов за кв. метр в год.

 

В меньшей мере от кризиса пострадал и сегмент арены офиса в особняках. Это объясняется тем, что арендаторами таких престижных объектов являются успешные крупные западные компании и предприятия России. Для них вопрос статуса и элитарности не имеет цены. Специалисты отмечают, что наибольшим спросом в Москве пользуются особняки площадью 450-2000 кв. метров, где можно разместить от 80 до 400 сотрудников. Потенциальных арендаторов интересуют в основном особняки, расположенные внутри Бульварного или Садового кольца, а также предложения на юго-западе, западе и северо-западе столицы.

 

Статистика Fellton.ru свидетельствует о том, что сегодня больше всего помещений пустует за пределами МКАД и на востоке Москвы. Хотя и до кризиса многие компании не особо размещали свои офисы за городом. Теперь же, когда ставки аренды в центре существенно снизились, необходимость в экономии отпала.

 

Компания «Деликатный переезд» провела исследование. Оказалось, что 74% компаний переезжают в офисы в пределах ТТК и только 13% арендаторов перебираются на окраины ради экономии средств. Еще год назад доля переезжающих из центра составляла 28%.

 

Совокупный объем предложения офисов на продажу, по данным RRG, составил 2398 тыс. кв. метров, уменьшившись на 5%. При этом по сравнению с серединой лета общая площадь предлагаемых объектов увеличилась на 4%. По итогам августа цена на квадратный метр остановилась на уровне 4171 долларов (-2%). При этом, как отмечают эксперты, объекты с явно завышенной ценой снимаются с рынка. Все это усиливает тенденцию к снижению стоимости офисных объектов.

 

В итоге, все актуальные для рынка коммерческой недвижимости тенденции, свидетельствуют о том, что некоторая стабилизация все же присутствует. Общая нормализация ситуации в российской экономике, а также относительно высокие цены на нефть, позволяют предположить, что новой волны кризиса не будет. А значит, есть все основания предполагать, что оптимистические прогнозы аналитиков в отношении оживления рынка офисной недвижимости осенью могут сбыться.

 

Fellton.ru, аренда офиса