British Property - офисная недвижимость Москвы, исследование

На региональных рынках коммерческой недвижимости и на таком быстроразвивающемся и перспективном рынке, как московский, а также на наиболее чувствительном к внешней конъюнктуре финансовом секторе, сказывается волатильность индексов основных фондовых площадок. Так, во втором полугодии нынешнего года экономики многих стран мира столкнулись с серьёзными вызовами, в том числе и с перспективой наступления второй волны глобального экономического кризиса. Эксперты British Property подготовили детальный анализ рынка офисного рынка российской столицы, описывающий текущую рыночную ситуацию и наблюдаемые тенденции.

Как известно, самые дорогие офисы в Москве предлагаются к аренде в пределах Садового кольца.

Средние ставки на наиболее престижный класс «А» в Центральном округе составляют 33-45 тыс. руб. за кв.м., отмечается в исследовании British Property. Аренда офиса в бизнес центрах класса «В» в ЦАО будет стоить 18-30 тыс. руб. за «квадрат» в год, а офисных комплексах класса «С» арендовать помещение можно за 15-22 тыс. руб. за кв.м. Аренда офисного особняка в центральной части города «потянет» на 18-40 тыс. руб. за кв.м.

Следом за ЦАО в списке округов столицы с самыми высокими ставками офисной аренды расположились Западный и Юго-Западный округа. Средний ценник на годовую аренду «квадрата» самого престижного класса «А» находится в диапазоне от 30 до 45 тыс. руб. Офисы класса «В» предлагаются к аренде по ставке от 16 до 27 тыс. руб., помещения класса «С» можно арендовать, заплатив от 12 до 18 тыс. руб. за кв.м. в год. Аренда квадратного метра в отдельно стоящих зданиях на западе и юго-западе Москвы, в среднем, обходится от 16 до 36 тыс. кв.м.

На северо-западе Москвы средние ставки аренды квадратного метра в бизнес центрах класса «А» составляют 27-36 тыс. руб. в год. В офисных комплексах классов «В» и «С» «квадрат» предлагается к аренде за 14-27 тыс. руб. и 11-17 тыс. руб. Стоимость аренды в офисных отдельно стоящих зданиях на северо-западе Москвы - 15-32 тыс. руб.

В Северном округе Москвы сложились следующие цены на аренду офисов разных классов: класс «А» - 26-35 тыс. руб. за кв.м. в год., класс «В» - 14-27 тыс. руб., класс «С» - 10-18 тыс. руб., отдельно стоящие офисные здания - 14-31 тыс. руб.

Средние цены на аренду в Восточном округе Москвы были следующими: офисы класса «А» - от 24 до 32 тыс. руб., класса «В» - от 13 до 24 тыс. руб., класса «С» - от 8 до 14 тыс. руб, офисные здания отдельно стоящие - от 12 до 30 тыс. руб. за кв.м. в год.

Минимальные арендные ставки зафиксированы в Южном округе. Аренда квадратного метра в офисных комплексах класса «А» в ЮАО осуществляется в среднем за 22-31 тыс. руб. Офисы наиболее популярного у арендаторов класса «В» здесь доступны за 12-23 тыс. руб., а самые скромные помещения класса «С» можно арендовать за 7-13 тыс. руб. Аренда офиса в отдельно стоящих зданиях осуществляется за 11-30 тыс. руб. в год.

По информации British Property, в нынешнем году цены на аренду офисов растут быстрее, чем в прошлом, несмотря, на определённую нестабильность на мировых биржах, речь о которой шла ранее. Наибольший рост цен в ноябре 2011 года (10%), а также по итогам третьего квартала нынешнего годам (20%) отмечен в Восточном округе. Интересно, что в ноябре 2010 года рост ставок аренды в ВАО не превысил 1%, а по итогам третьего квартала минувшего года составил 3%.

Весьма ощутимо увеличились ставки и в центре Москвы, а также на западе и юго-западе. Здесь, аренда офиса в ноябре текущего года подорожала на 4%, в июле-сентябре рост цен составил 12% против 1,7% и 5% за аналогичные периоды 2010 года. Менее значительный рост цен зафиксирован аналитиками British Property на северо-западе Москвы. Здесь средние ставки в последний месяц осени увеличились на 3,3%, в третьем квартале цена увеличилась на 10%. Для сравнения в ноябре минувшего года ставки в СЗАО выросли только на 1,7%, а в III квартале прошлого года - на 5%.

Минимальный рост арендных ставок отмечен в Северном и Южном округах Москвы. Цены на аренду офисов здесь в ноябре возросли на 2%, а в июле-сентябре на 6%. В аналогичные периоды 2010 года цены на аренду офисов на севере Москвы выросли на 1% и 3% соответственно, а на юге - не изменились вовсе.

Офисными комплексами с максимально высокими ставками аренды в ноябре 2011 года, по информации British Property стали следующие объекты: БЦ Гоголевский (60 тыс. руб./кв.м. в год), БЦ «Легион II» (55 тыс. руб./кв.м.), БЦ «Знаменка» (54 тыс. руб./кв.м..). Среди предложений эконом-класса выделяются БЦ «Эко-офис» (8 тыс. руб/кв.м.), БЦ «Полковая 11» (9 тыс. руб./кв.м.), БЦ «Ростек» (11 тыс. руб./кв.м.).

Одним из наиболее характерных трендов нынешнего года на рынке офисной недвижимости Москвы стал рост интереса арендаторов к большим офисам. В период кризиса арендаторы интересовались преимущественно объектами, площадь которых не превышала 200 кв.м., а крупные офисные блоки, площадью свыше 1000 кв.м. нередко разделялись для уменьшения арендуемой площади. Однако уже в прошлом году основной спрос сместился в сторону объектов площадью 300-500 кв.м., а в нынешнем году арендаторов все чаще интересуют помещения, площадь которых составляет от 600 до 1200 кв.м.

Также одной из доминирующих тенденцией нынешнего года, по оценке аналитиков British Property, наряду с увеличением спроса, стало заметное снижение предложения качественных площадей. Уровень вакантности в классе «А» снизился до отметки в 5%, в классе «В» количество свободных площадей несколько больше, пустует 9% офисов. Принимая во внимание стабильно растущий на протяжении всего 2011 года спрос на качественные офисы, который не покрывается новым строительством, можно говорить о претворении в жизнь пессимистических прогнозов аналитиков о формировании дефицита площадей, в первую очередь, наиболее престижного класса «А». Дальнейшее снижение предложения и накопление отложенного спроса, может, по оценке специалистов British Property, привести к росту арендных ставок на 10-15% как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективах.