Исследование рынка лофтов и апартаментов Москвы

Ленинградский проспект

Специалисты департамента жилой недвижимости проанализировали типы апартаментов на рынке столицы и составили подборку проектов с соответствующими характеристиками.

Почему апартаменты бывают «жилыми» и не жилыми?

Помещения в комплексе определяются двумя факторами:

ВРИ (вид разрешенного использования) земельного участка определяет формат постройки, которая может на нем располагаться. Иногда ВРИ выдается «под размещение гостиниц», иногда под «многоквартирные жилые дома», а иногда под «административные здания». В зависимости от того, какой ВРИ у земельного участка, такие на нем и будут построены здания – жилые, гостиничного типа, нежилые.

Проект определяет тип объекта. Помимо ВРИ земельного участка, помещения должны отвечать определенным требованиям, которые учитываются при разработке проектной документации. Для квартир должны строго соблюдаться нормы инсоляции, соотношение мокрых точек, внутренне обустройство и прочие критерии. К апартаментам предъявляется меньше требований.

Часто случается, что ВРИ у застройщика «под размещение гостиниц», а те или иные объекты не отвечают требованиям ввиду особенностей здания. Тогда ряд апартаментов становится гостиничного типа (другими словами – «жилыми»), другие – не жилыми.

Лофты. Апартаменты в производственных зданиях

Только в 2018 году застройщики Москвы вывели на рынок 35 комплексов с апартаментами. По мере роста популярности этого формата среди покупателей, появляется все больше таких предложений, а среди всех апартаментов ярко выделяются лофты. При этом важно отметить, что часто покупатели, подыскивая «лофт», имеют в виду исключительно стиль, между тем, лофт, как формат, имеет яркие отличительные характеристики. Название позаимствовано из США, где в 50 годы прошлого века начался процесс реорганизации пустующих промышленных территорий. Появилась такая необходимость и в Москве, но относительно недавно. Ряд масштабных промышленных зон оказались в центральных районах столицы, и многие застройщики занялись их реконструкцией и редевелопментом (KR Properties, RED Development и другие). Создатели лофтов смогли оборудовать их в производственных зданиях, полностью организовав для жилья не только сами помещения, но и жилую среду вокруг них. Однако юридический статус лофтов и вопросы налогообложения до сих пор непрозрачны и неоднозначно трактуются даже профессиональным сообществом. При этом покупателей больше всего беспокоит невозможность зарегистрироваться по месту жительства и высокий налог, который высчитывается, как в случае с коммерческой недвижимостью. В среднем содержание лофта обойдется владельцу на 10-15% дороже, чем обычная квартира.

Классическими лофтами, которые реализуются в рамках реновации, редевелопмента или капитального ремонта индустриальных зданий в исторических районах города, является лишь порядка 30%. Самый востребованный в мире формат недвижимости вызывает больше всего вопросов со стороны российского законодательства, нормы которого соответствуют периоду СССР и отстают от действительности на десятилетия. Это нежилые проекты для работы и жизни. Каждый проект уникален, но типичными можно назвать «Рассвет» или «Большевик». Примером эффектной и эффективной урбанизации промышленных зданий, иначе – «лофт-джентрификации», можно считать проекты нашей компании: Kleinhouse Loftec в Басманном районе и Co_loft в Даниловском районе Москвы. Если быть точными, то именно отказ от нового строительства в рамках Co_loft перевел его из категории МФК в категорию «классики».

Не лофты. Но апартаменты

Есть только один фактический момент, отделяющий квартиры от апартаментов. Квартира – жилое помещение, в котором можно прописаться, апартаменты жилым помещением не являются. С точки зрения законодательной базы, лофт-пространства отдельно не регламентированы, и, по сути, также приравниваются к апартаментам. В сегменте так называемого «псевдожилья» другая налоговая база, все проекты реализуются по упрощенной схеме для застройщика – без социальной нагрузки в виде парковок, детских садов и больниц. Кроме того, статус нежилого помещения позволяет приспосабливать его под любые нужды. Апартаменты – высоко конкурентный сегмент, поэтому девелоперам приходится прорабатывать инфраструктурные фишки в проекте (ритейл, коворкинг, event-площадки), чтобы привлечь внимание покупателя. Есть на рынке и такое понятие как сервисные апартаменты, которые реализуется в комплексах с гостиничной функцией. Именно наличие отеля позволяет распространять гостиничные сервисы на весь комплекс. По прогнозам некоторых аналитиков, этот сегмент будет расти и развиваться.

Апартаменты, расположенные в жилых домах

Примерно половина объектов на растущем рынке апартаментов в столице возводятся в рамках строительства новых жилых проектов крупных застройщиков. Чаще всего это один или несколько корпусов в составе общего ЖК преимущественно комфорт-класса, которые не обеспечены необходимой инфраструктурой и продаются по ценам эконом-сегмента. Например, ЖК «Нормандия» Группы «Эталон», проекты «ПИК» или «Инград». Либо новостройки бизнес-класса как ЖК «Level Павелецкая» от Level Group. Но и среди проектов премиум и элит-классов достаточно апартаментов, которые не являются лофтами де-юро. Большинство апартаментов, представленных на рынке, отличаются от квартир лишь юридическими нюансами (в них нельзя зарегистрироваться, и они дороже в обслуживании). При этом апартаменты находятся в жилых зданиях и по уровню жизни идентичны квартирам. Таких «названных братьев» лофтов порядка 60%.

Апартаменты, расположенные в гостиницах

Теоретически, гостиница – это сертифицированное средство размещения. Все сертифицированные помещения – это номера, а апартаменты в этом же комплексе могут продаваться в собственность. То есть все сервисы могут транслироваться на них, что и позволяет называть такие апартаменты «сервисными», но де-юро – это не гостиничные номера. В обычных комплексах апартаментов гостиничные услуги не предоставляются, это выходит за рамки стандартных услуг УК, и их организация в комплексе не выгодна. Однако в высокобюджетных клубных домах и отдельных премиальных проектах стоимость услуг для конечного пользователя способна покрыть эти затраты. Всего доля апарт-отелей (сервисных апартаментов) на рынке менее 10%.

Апартаменты, расположенные в многофункциональных комплексах

Это апартаменты в составе МФК преимущественно бизнес- и премиум-класса. Подобно апартаментам в «Москве Сити», МФК «Match Point», МФК «Савеловский Сити» и другим новостройкам. От классических лофтов их отличает отсутствие промышленного исторического наследия. В них нет сервисной составляющей, а важным преимуществом является богатая инфраструктура.

Большинство экспертов сходятся во мнении, что доля апартаментов в общем объеме предложения на рынке новостроек будет только расти. Если в 2018 году апартаменты занимали 25% рынка, то в 2019 году доля таких проектов увеличится до 30-35%. Когда апартаменты только появились, они были в основном представлены проектами премиум и элит-класса с очень высокой ценой. Далее, постепенно, стали появляться апартаменты бизнес-класса и комфорт+ класса, позже – даже массовые проекты. Изначально доля апартаментов на экспозиции составляла всего несколько процентов. Около 40-45% предложения на рынке апартаментов представлено проектами бизнес-класса. Именно этот сегмент становится золотой серединой для тех, кто желает приобрести качественное жилье в хорошей локации по значительно более низкой цене и не видит проблемы в правовом статусе жилья. Экономия может достигать около 30%. Если бы лофты приравняли к жилым новостройкам по юридическому статусу, и обязали бы продавать по 214 ФЗ, то их стоимость возросла бы в два раза ввиду уникальной концепции и расположения в исторических районах, вблизи метро. Кроме того, банки все охотнее предоставляют ипотечные кредиты под апартаменты, что еще больше повышает их популярность».

Прежде всего, профессиональные продавцы оценивают продукт с точки зрения его конечного покупателя, однако, нельзя недооценивать и тот вклад в развитие города, который вносят девелоперы, занимающиеся реставрациями, капитальными ремонтами и редевелопментом. В данном сегменте наиболее ценные проекты – это те, что становятся функционально востребованными на производственных территориях.

Яркий тому пример – это «Даниловская мануфактура, превратившая микрорайон с пессимистичной застройкой чуть ли не в культовый и очень привлекательный для москвичей центр. И особенного уважения заслуживают удачные реставрации, когда застройщик не только обогащает наш элитный сегмент новыми продуктами, но и возвращает городу его исторические ценности, восстановленными и обновленными.

Пусть они не многочисленны, но они есть. Например, «Большая Дмитровка IX» состоит из трех особняков, и если два из них новостройки, то центральный «История» – тщательно восстановленный особняк 1912 года, построенный по проекту Адольфа Эрихсона». Ну а если говорить строго об элитных локациях, нужно признать – такому покупателю не так уж важен формат: квартира это или апартаменты, скорее вторые даже удобнее, например, в качестве «квартиры для пиджака». А для постоянного проживания состоятельные люди ищут квартиры в более зеленых районах или загородные дома».

Специалисты составили таблицу с проектами первичного рынка, в рамках которых присутствуют все четыре типа апартаментов.

Название ЖК	Название ЖК	Цена м2, от	Класс	Тип строительства
Резиденция Тверская	многофункциональный	490 000 руб	Premium	новостройка
Fairmont and Vesper	сервисный	720 000 руб	De luxe	новостройка
Neva Towers	многофункциональный	361 000 руб	Premium	новостройка
Depre	производственный	650 000 руб	De luxe	реставрация
Mon cher	жилой комплекс	720 000 руб	De luxe	новостройка
Большая Дмитровка XXI	жилой комплекс	813 000 руб	De luxe	реставрация
Ordynka	жилой комплекс	485 000 руб	Premium	реставрация
Око	многофункциональный	649 000 руб	Premium	новостройка
Меркурий Сити	многофункциональный	400 000 руб	Premium	новостройка
Башня Федерация	многофункциональный	362 000 руб	Premium	новостройка
Roza Rossa	сервисный	780 000 руб	Premium	реставрация
Il Ricco	жилой комплекс	592 000 руб	De luxe	реставрация
Loftec	производственный	512 000 руб	Business class	реставрация
Nabokov	жилой комплекс	1 560 000 руб	De luxe	новостройка
Jazz	производственный	203 000 руб	Business class	новостройка
Moss Apartments	сервисный	1 150 000 руб	De luxe	реставрация
I’M	жилой комплекс	345 000 руб	Business class	новостройка
Balchug Viewpoint	жилой комплекс	406 000 руб	Business class	новостройка
Balchug Residence	жилой комплекс	415 000 руб	Business class	новостройка
Гороховский 12	жилой комплекс	406 000 руб	Business class	новостройка
Дом с Атлантами	жилой комплекс	800 000 руб	De luxe	реставрация
Новый Арбат 32	сервисный	532 000 руб	Business class	новостройка
Софийский	жилой комплекс	478 000 руб	Business class	новостройка
A-Residence	жилой комплекс	312 000 руб	Business class	новостройка
Traybeca Apartments	производственный	253 000 руб	Business class	реставрация
Klienhouse	производственный	223 000 руб	Business class	реставрация
Клубный дом на Сретенке	жилой комплекс	335 000 руб	Business class	новостройка
Цвет 32	жилой комплекс	420 000 руб	Business class	новостройка
Дом наркомфина	жилой комплекс	663 000 руб	Premium	реставрация
Co_loft	производственный	250 000 руб	Business class	капитальный ремонт
Резиденция LOFT 17	многофункциональный	300 000 руб	Business class	реконструкция
Деловая резиденция The Loft	многофункциональный	312 000 руб	Business class	редевелопмент
ЖК Wine Нouse	жилой комплекс	515 000 руб	Business class	новостройка
Большевик	производственный	300 000 руб	Premium	редевелопмент
Царев Сад	жилой комплекс	16 000 долл	De luxe	новостройка
Пироговская, 14	жилой комплекс	600 000 руб	De luxe	новостройка
Maison Rouge	жилой комплекс	400 000 руб	Premium	новостройка
Edison House	жилой комплекс	520 000 руб	Premium	новостройка
Hill 8	многофункциональный	213 000 руб	Premium	новостройка
Play	жилой комплекс	220 000 руб	Premium	новостройка
Magnum	жилой комплекс	409 000 руб	Premium	новостройка
Chkalov	многофункциональный	313 000 руб	Premium	новостройка
БОР	жилой комплекс	353 000 руб	Premium	новостройка
RED7	многофункциональный	290 000 руб	Premium	новостройка
Данилов дом	жилой комплекс	291 000 руб	Premium	новостройка
Sinatra	жилой комплекс	317 000 руб	Premium	редевелопмент
The Book	сервисный	480 000 руб	Premium	реконструкция
Quartet House	жилой комплекс	580 000 руб	Premium	реконструкция
Story	жилой комплекс	194 000 руб	Business class	новостройка
Level Павелецкая	многофункциональный	249 000 руб	Business class	новостройка
Narva Loft	многофункциональный	128 000 руб	Business class	реконструкция
Tatlin Apartments	многофункциональный	276 000 руб	Business class	новостройка
Soho+Noho	многофункциональный	195 000 руб	Business class	новостройка
Silver	многофункциональный	143 000 руб	Business class	новостройка
Mos Yard Дубининская	многофункциональный	289 000 руб	Business class	новостройка
Зорге 9	многофункциональный	141 000 руб	Business class	новостройка
MITTE	жилой комплекс	238 000 руб	Business class	новостройка
Красная стрела	многофункциональный	195 000 руб	Business class	капитальный ремонт