Обвал цен 98-го: как это было и возможно ли повторение?

Снижение цен на недвижимость сегодня прогнозируется все чаще. Некоторые эксперты предполагают вероятность их «обвала» на 50% и более. Бывает, в своих прогнозах аналитики идут еще дальше, предрекая буквально падение в ценовую пропасть. Так, в частности, президент Альфа-банка Петр Авель считает, что цены на столичную недвижимость «перегреты» в 5 (!) раз. Об этом он заявил на прошедшей недавно конференции «Российский финансовый сектор: ответ на глобальный вызов».

 

Чего же стоит ожидать на самом деле? Для начала хорошо бы припомнить ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости к августу 1998 года и ее дальнейшее развитие. К тому моменту долларовые цены на квартиры в Москве были достаточно стабильными. Так самая дешевая «однушка» на окраине обошлась бы покупателю в $ 20 000 – 22 000, а трехкомнатная, стандартная панельная квартира, (так же не в лучшем районе) – в $ 43 000 – 45 000.

 

Необходимо сказать, что цены на новостройки в то время превосходили цены вторичного рынка. Это объяснялось как лучшим качеством (планировкой и метражом) новостроек, так и часто их месторасположением. При этом в тот момент большой объем продаж составляли полностью построенные дома с 2-х недельным оформлением. Частым было и так называемое «оформление в 1 день», что соответственно было дороже. Предоплата же «котлована» могла привлечь лишь сравнительной дешевизной данного вида покупки.

 

В августе правительством Кириенко был отменен «валютный коридор», что привело к моментальному скачку цены доллара в 3 раза. С 6, с небольшим рублей «зеленый» в несколько дней поднялся до отметки 21 руб. и продолжил рост при сохраняющемся спросе со стороны населения. Соответствующий скачек произошел в ценах на все рублевые товары, вне зависимости от того, куплены ли они за рубежом или произведены в России. Поскольку цены недвижимости и ее аренды проставлялись в валюте – поначалу они остались практически без изменений. Но для приобретения жилья требовалось умножить рублевый эквивалент, как минимум, на три.

 

Вполне естественно, что вначале рынок классически «встал». Количество платежеспособных покупателей снизилось в разы, кто-то понапрасну ждал обратного хода пропорции доллар к рублю, большинство же отказались от самой возможности приобретения квадратных метров. Падение цен началось именно с новостроек. К новому году строительные компании, остро нуждавшиеся в наличных деньгах для продолжения деятельности, погашения кредитов и выплаты зарплат сотрудникам стали снижать цены. Тогда (пожалуй, впервые на отечественном рынке) возникли рублевые цены! И цены эти плавно шли вниз с каждым месяцем, как раз в долларовом эквиваленте.

 

Примечательно, что вторичный рынок оказался гораздо менее мобильным. Частным хозяевам ну уж очень не хотелось расставаться со своими «сокровищами» на последнем этаже без лифта не за $ 23 000, а за 17 – 18 000. Ситуацию многие успели использовать с выгодой: чуть «сбавив» в цене на сумму, полученную от квартиры с кухней 5,5 метров, они переезжали в комфортабельные новостройки с равным количеством комнат, но большим метражом. В итоге вторичный рынок так же плавно, но быстро снизил цены на 40 – 50%. Произошло это уже к весне 99-го. Так, скажем, приобрести ту же трехкомнатную квартиру в 12-ти этажной панели, построенной 30 лет назад, стало возможно за 25 000$.

 

Если же говорить о сегодняшней ситуации, несмотря на то, что скачков с подорожанием валюты в несколько раз и не ожидается, картина во многом сходна. Поимо нужды застройщиков в денежных средствах, ее особенность в том, что 40 – 50% жилья уже изначально было приобретено с инвестиционными целями.

 

Если тенденция к удешевлению метров наметится и сохранится, владельцы этой недвижимости начнут спешно избавляться от нее, переводя средства в другие активы. А паника, как известно – заразительна. С другой стороны, кредитоспособных покупателей в условиях массовых сокращений сотрудников фирм, снижения зарплат (и полного потери доверия к ипотеке) с каждым днем становиться все меньше…