Рынок аренды офисов в столице: основные тенденции
Кризисные явления в экономике все еще влияют на офисный сегмент коммерческой недвижимости столицы. Игроки рынка сегодня более реально оценивают сложившееся положение, не надеются на быстрое восстановление рынка, а меняют стратегию развития в соответствии с новыми реалиями рынка.
Основная тенденция рынка офисной недвижимости – падение спроса на рынке аренды офисных площадей. Так, по данным Jones Lang LaSalle, по итогам первого квартала текущего года спрос на аренду офисов сократился примерно в пять раз по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. Еще одна тенденция: рост предложения. По данным Cushman&Wakefield/Stiles&Riabokobylko (C&W/S&R) ввод офисных помещений увеличился почти в два раза – введено порядка 720 тыс. кв.м.
Другая консалтинговая компания Colliers International называет другую цифру – 930 тыс. кв.м. (из них офисные площади класса «А» в структуре построенных деловых центров занимают 15%, класса «В» - 85%). Общая площадь строений этих классов составила чуть более 10 млн кв.м. Самые значимые объекты: Nordstar Tower (офисный центр класса «А» площадью 80 тыс. кв.м.), «Двинцев» (класс «А», 49,1 тыс. кв.м), 2-я очередь МФК «Легион-III» («В», 37 тыс. кв.м.), 2-я и 3-я очередь «Южный Порт» («В», 30 тыс. кв.м.), «Буревестник» («В», 29,1 тыс. кв.м.), «Брент Сити» («В», 22,1 тыс. кв.м.), White Square («А», 39,9 тыс. кв.м.), «Алексеевская башня» («В+», 30,6 тыс. кв.м.), здание на Варшавском шоссе, 118 («В+», 27,8 тыс. кв.м.) и на улице Викторенко, дом 3 («В+», 21,7 тыс. кв.м.). Только за последний месяц было построено 9 деловых комплексов площадью более 145 тыс. кв.м. Отметим также, что более половины построенных офисных площадей расположены между ТТК и МКАД, в то время как в деловой части Москвы введено всего 6% от общего количества введенных в эксплуатацию офисных площадей. Это подтверждает, что продолжается процесс децентрализации рынка.
Как сообщает Apartment.ru, также на рынке продолжается стремительное снижение закрываемых сделок (менее 100 тыс. кв.м.). За последнее время было взято в аренду чуть более 17 тыс. кв.м. офисных помещений, в то время как сделок по продаже офисов не было вообще. Все сделки по аренде относятся к существующим строениям, большая часть которых находится в центральной части Москвы, отмечают специалисты C&W/S&R. К самым крупным сделкам можно отметить аренду «Первой Страховой Компанией» офиса класса «В» площадью 2900 кв.м. в бизнес центре на Шарикоподшипниковской 13/62. В деловом центре «Дукат-II» компания Diageo арендовала офис класса «В» площадью 1840 кв.м., а Berlitz Rus стал арендатором офисных площадей класса «А» (1 418 кв.м.) в деловом комплекса «Военторг».
Из-за отсутствия спроса на офисные помещения растет уровень свободных площадей. На сегодняшний день около вакантны около 15% офисов класса «А» с учетом субаренды и 16% офисных помещений класса «В» Некоторые специалисты называют менее оптимистичные цифры – от 22%-25%. По данным компании CB Richard Ellis, объем свободных офисных площадей в столице превышает 2 млн. кв.м. (примерно 20% от общего объема рынка).
Другая последняя тенденция – арендодатели стали реже анонсировать цену на выставленную на аренду офисную площадь, а формируют ставку под конкретного клиента. Предложенная рынку цена аренды теперь очень часто не соответствует действительности, так как арендаторы в сложных экономических условиях требуют значительные скидки и послабления. Например, цена аренды офиса класса «А» в центре города площадью около 1,5 тыс. кв.м. может составить 900 долларов за кв.м. в год, включая операционные расходы и НДС.
Компания Colliers International приводит обзор арендных ставок на офисные помещения в столице. Так, офисы класса «А» обойдутся арендаторам в 700-1000 долларов за кв.м., «В+» - 550-850 долларов, а арендная ставка на офисы класса «В-» составляет 300-500 долларов. По данным компании CB Richard Ellis средняя арендная ставка на офисные площади класса «А» в прайм-зонах центральной части столицы составляют около 1 тыс. долларов за кв.м.
Как отмечает British Property, в менее престижных районах Москвы арендная ставка составляет около 800 долларов за кв.м. Офисные площади класса «В» пользуются достаточно стабильным спросом и арендные ставки на эти офисы подверглись наибольшей коррекции. За офисы в состоянии shell&core арендодатели просят чуть менее 400 долларов за кв.м. Отметим также, что предприятия, которые арендуют маленькие офисные помещения в центральной части города вынуждены соглашаться на арендные ставки, которые соответствуют цене аренды офиса класса «А».
Консалтинговая компания Bridge Consulting приводит свой обзор ценовой ситуации на рынке аренды офисов в Москве. Так, по их данным цена аренды офиса класса «А» составляет в среднем 970 долларов, класса «В» - 650 долларов. C&W/S&R приводит следующие цифры: офисные помещения класса «А» стоят около 800 долларов за кв.м., класса «В» - от 400 долларов за кв.м.
По последним данным аналитического отдела Fellton.ru, цена аренды офиса класса «А» в Москве составляет в среднем 1087 долларов за кв.м., класса «В» - 743 доллара за кв.м., класса «С» - 612 долларов за кв.м.
На рынке встречаются и необычные предложения аренды офисных помещений. Например, в бизнес центрах класса «В+» «Технопарк «Синтез» и «Очаково» предлагаются офисные помещения, которые обойдутся арендатору по цене около 200 долларов за кв.м. (вместе с коммунальными платежами и НДС). Эти офисы будут расположены на цокольном или мансардном этаже, а офисы с собственной входной группой в этих же деловых центрах будут стоить около 500 долларов за кв.м.
По данным компании DTZ цена продажи офисных площадей класса «А», находящихся в центральной части городе колеблется в диапазоне 10,5-14,5 тыс. долларов за кв.м., а покупка офиса класса «В» обойдется в 3-9 тыс. долларов за кв.м. в зависимости от местоположения и состояния офиса.
Таким образом, арендные ставки на офисные площади класса «А» и «В» приближаются к прежней стоимости аренды офисных помещений класса «С». Это означает, что сегодняшние арендаторы офисов класса «С» могут стать основным ресурсом для восстановления докризисного спроса на офисы.
Абсолютное большинство собственников офисных помещений готовы не только снижать арендные ставки, но и предлагать различные послабления и преференции. Например, многие арендодатели готовы предложить льготные периоды аренды или бесплатные машиноместа для своих арендаторов. На сегодняшний день, длительность бесплатного периода аренды составляет от 3 до 6 месяцев. Однако по оценкам экспертов рынка они могут вырасти вплоть до года.
Еще одной заметная тенденция – увеличение спроса на маленькие офисные помещения. Так, к офисам общей площадью 100-300 кв.м. арендаторы проявляют особое внимание. В столице начал развивать коворкинг (coworking). Это сдача в аренду полностью подготовленных офисных помещений для небольших компаний, которые работают в одной сфере бизнеса. Одним из первых таких проектов столице стал Communist Loft, который расположен в бизнес центре «Даниловская Мануфактура 1867».
В этой ситуации выигрывают и арендодатели – цена аренды офиса площадью до 100 кв.м. может быть на 10-20% ниже, чем аренда офиса большей площадью. Эксперты рынка полагают, что более пристальное внимание к небольшим сделкам может приблизить доходы от аренды к докризисному уровню.
Источник: аренда офиса от British Property
15 мая 2009 г.
. , .