Как изоляция отразилась на столичном рынке
В марте на рынке московской недвижимости наблюдались настоящие американские горки. Девальвация рубля на 20% вызвала ажиотажный спрос на квадратные метры, который сменился резким падением активности покупателей из-за объявленного в городе режима полной самоизоляции.
Аналитики проанализировали городской и загородный рынки столичной недвижимости, посчитав количество просмотров объявлений на cian.ru в марте 2019 и 2020 годов.
Городская недвижимость. Продажа «вторички»
По подсчетам аналитиков, спрос на вторичном рынке недвижимости Москвы по итогам марта 2020 года оказался всего на 7% выше, чем в марте 2019-го. Резкий всплеск активности клиентов был зафиксирован 9 марта (+36%), что было вызвано обесцениванием рубля — покупатели пытались сохранить средства, вкладывая их в квадратные метры.
Еще одна причина высокого спроса — ожидание удорожания ипотеки: например, в конце 2014 года, когда Центробанк повысил ключевую ставку до 17%, рынок жилищного кредитования был фактически парализован.
Сегодня ипотечные ставки находятся на минимальном за всю историю уровне. Опасаясь повторения сценария пятилетней давности, россияне решили зафиксировать за собой выгодный процент и одновременно переложить деньги в другой актив.
О том, что ЦБ РФ пока сохранил ключевую ставку на прежнем уровне, стало известно 20 марта. С 22 марта количество просмотров объявлений о продаже на вторичном рынке снизилось. Одновременно обострилась ситуация и с распространением коронавирусной инфекции в столице.
ПОСЛЕ ОБЪЯВЛЕННОГО РЕЖИМА САМОИЗОЛЯЦИИ ДЛЯ ВСЕХ ЖИТЕЛЕЙ ПОКУПАТЕЛЬСКАЯ АКТИВНОСТЬ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ РЕЗКО ПОШЛА НА СПАД.
С 26 по 31 марта количество просмотров объявлений о продаже упало относительно аналогичного периода 2019 года на 28%.
ородская недвижимость. Продажа новостроек
На первый взгляд, сегмент новостроек должен быть более устойчив в сравнении со вторичным рынком. Несмотря на вынужденное закрытие офисов продаж, застройщики продолжают консультировать клиентов по телефону, предлагая дополнительные скидки для поддержания спроса.
К тому же на первичном рынке получится заключить сделку дистанционно, через личный кабинет, оплатив всю сумму или первый взнос по ипотеке с карты и/или личного счета.
Но даже при наличии всех опций для заключения сделки и дополнительных бонусов, спрос в последнюю неделю месяца просел на первичном рынке на 20%. Это чуть меньше, чем на вторичном рынке (–28%), где заключить дистанционную сделку практически нереально.
Всего в марте 2020 года количество просмотров объявлений о продаже новостроек оказалось на 2% выше, чем в марте 2019 года. Резкий рост активности клиентов так же, как и на вторичном рынке, был зафиксирован 9 марта (+30%). Таким образом, динамика спроса в сегменте новостроек и готового жилья оказалась сопоставимой. Рынок новостроек оказался более устойчивым за счет дистанционных продаж.
Городская недвижимость. Долгосрочная аренда
Ставки по ипотеке или курс рубля оказывают опосредованное влияние на спрос потенциальных арендодателей. Тем не менее, опасаясь роста процентов по ипотечным кредитам, часть арендаторов взяла ипотеку на готовое жилье, что и снизило спрос на аренду. По этой причине сегмент долгосрочной аренды первым — уже с 17 марта — столкнулся со снижением спроса, в отличие от рынка купли-продажи, где основное падение пришлось на последнюю неделю месяца.
По подсчетам аналитиков, количество просмотров объявлений квартир в долгосрочную аренду в Москве снизилось на 2% относительно марта 2019 года. Наибольшее падение активности произошло с 25 марта — после объявления нерабочей недели и дальнейшего ограниченного режима для всех жителей Москвы. Спрос в последнюю неделю марта снизился на 25% относительно аналогичного периода 2019 года.
НА РЫНОК АРЕНДЫ НАПРЯМУЮ ВЛИЯЕТ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ ТРУДА. МНОГИЕ КОМПАНИИ УЖЕ ОКАЗАЛИСЬ В СЛОЖНОМ ФИНАНСОВОМ ПОЛОЖЕНИИ И НАЧАЛИ СОКРАЩАТЬ ШТАТ СОТРУДНИКОВ.
Значительная часть арендаторов — жители других регионов, работающие в столице. Потеряв работу, они будут вынуждены уехать в родной город, где удастся временно пожить у родственников либо снять квартиру за меньшие деньги, чем в Москве.
Городская недвижимость. Краткосрочная аренда
В наибольшей степени просел рынок посуточной аренды квартир. Количество просмотров таких объявлений в марте 2020 года оказалось на 25% меньше, чем в марте 2019-го. Снижение активности клиентов наблюдалось уже со второй недели месяца, когда началось постепенное закрытие границ РФ с другими странами. Туристический поток катастрофически сократился. В отдельные дни спрос проседал до 69% относительно аналогичных дат прошлых лет. В последнюю неделю месяца количество просмотров уменьшилось на 49%.
Высокую конкуренцию частным рантье составляют и отельеры, которые тоже пострадали от снижения туристического потока и временного приостановления деятельности многих организаций.
Частично поддержали спрос на рынке посуточной аренды россияне, вернувшиеся из других стран. В общей сложности речь идет примерно об 1 млн человек. Некоторые из них решили самоизолироваться на две недели от семьи, сняв жилье посуточно. Но даже это не скомпенсировало отсутствие туристов.
Загородный рынок. Долгосрочная аренда коттеджей и дач
Эпидемия коронавируса привела к взрывному спросу на долгосрочную аренду загородных домов и дач. По подсчетам аналитиков, количество просмотров объявлений о долгосрочной аренде дач и коттеджей в Московской области увеличилось в 2,7 раза. Рост активности клиентов наблюдается примерно с 12 марта.
Пик спроса пришелся на 28 марта, когда количество просмотров объявлений в день оказалось в семь раз больше, чем на ту же дату годом ранее. Но после объявленного режима самоизоляции — обязательного для всех жителей Москвы и области — активность клиентов стала снижаться.
На 31 марта (спустя три дня после рекорда месяца) спрос оказался выше только в четыре раза. Таким образом, пик спроса на загородную недвижимость в аренду прошел. Ограничение на передвижение по городу и области уменьшают возможности искать подходящий вариант.
ЗАГОРОДНЫЙ КОТТЕДЖ В МАРТЕ ВЫБИРАЛИ, ВО-ПЕРВЫХ, ДЛЯ ТОГО, ЧТОБЫ ПЕРЕЖДАТЬ ЭПИДЕМИЮ КОРОНАВИРУСА ЗА ГОРОДОМ, ГДЕ МЕНЬШЕ ПЛОТНОСТЬ НАСЕЛЕНИЯ И РИСКИ ИНФИЦИРОВАНИЯ. ВО-ВТОРЫХ, ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ СЕГОДНЯ — АЛЬТЕРНАТИВА ЛЕТНЕЙ ПОЕЗДКЕ НА МОРЕ.
Закрытие границ, отмена авиасообщений ставит под сомнение заграничный отпуск в ближайшие месяцы. Так что клиенты выбирают долгосрочную аренду.
Влияние на просмотры оказывал и информационный фон. Новости о том, что россияне массово переезжают за город, повысили интерес к аренде даже тех, кто в принципе не планирует перебираться за город. То есть реальный спрос на загородные коттеджи вырос непропорционально количеству просмотров объявлений.
Загородный рынок. Посуточная аренда коттеджей и дач
Рынок посуточной аренды загородных домов и дач не столь развит, в отличие от долгосрочной аренды. Собственники домов стремятся сдать объекты на максимально длительный срок. Причина — в более сложном и, как правило, долгом поиске нового арендатора. Да и самим арендаторам зачастую выгоднее снимать дом на продолжительный срок из-за более низкой ставки в пересчете на месяц.
В марте 2020 года зафиксировано на 20% больше просмотров объявлений о посуточной аренде, чем годом ранее, утверждают аналитики. Основной спрос пришелся на последнюю неделю месяца, когда количество просмотров увеличилось в два раза. Эксперты объясняют такую динамику предпринятыми властями мерами против распространения коронавирусной инфекции.
РЕЖИМ САМОИЗОЛЯЦИИ И ОТНОСИТЕЛЬНО НЕБОЛЬШОЕ ЧИСЛО ИНФИЦИРОВАННЫХ ЗАСТАВИЛИ ПЕРЕДУМАТЬ НЕКОТОРЫХ ЖИТЕЛЕЙ РЕГИОНА УЕЗЖАТЬ ЗА ГОРОД НА ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОЕ ВРЕМЯ. ПО ЭТОЙ ПРИЧИНЕ ВЫРОС СПРОС В ТОМ ЧИСЛЕ И НА ПОСУТОЧНУЮ АРЕНДУ.
Начиная с 27 марта количество просмотров планомерно снижается по причине объявленной самоизоляции — те, кто не успел снять дом до этого момента, реже интересуются предложением.
Еще одна причина смещения спроса в пользу посуточной аренды — вымывание наиболее ликвидных домов для долгосрочной сдачи.
Не исключено, что после завершения пандемии спрос в этом сегменте вновь вырастет — особенно среди тех, кто договорится и дальше работать на удаленке.
Загородный рынок. Продажа коттеджей и дач
Спрос на загородный рынок купли-продажи в марте оказался наиболее стабильным из всех. По статистике аналитиков, общее количество просмотров объявлений о продаже загородных домов и дач в Московской области в марте увеличилось на 25%. Влияние на спрос отчасти оказала хорошая теплая погода уже в начале месяца — активный сезон начался раньше обычного.
Еще один фактор — девальвация рубля. Валютные колебания всегда вызывали спрос на загородном рынке, особенно в высоком бюджете, где дома нередко имеют долларовый прайс. Покупатели в этом сегменте стремятся зафиксировать стоимость до еще большего подорожания.
Особенность нынешнего падения спроса на рынке недвижимости в том, что его причиной стал абсолютно новый для нас и поэтому сложно прогнозируемый фактор — эпидемия коронавируса. Пока сложно сказать, как долго продлятся введенные ограничения, как будет развиваться эпидемиологическая ситуация. Но уже понятно, что из нее мы выйдем со снижением реальных доходов населения и ростом безработицы.
По некоторым оценкам, только в Москве рискуют потерять работу до 1 млн сотрудников, продолжает эксперт. Это повлияет как на рынок аренды, так и на куплю-продажу жилья. В среднесрочной перспективе это приведет к небольшому снижению стоимости — как минимум на величину прироста за последние полтора года. Дальнейшая динамика спроса и цен будет зависеть от темпов восстановления экономики в России и у наших ключевых торговых партнеров.
17 апреля 2020 г.
. , .