ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ
Что такое предмет договора ипотеки?
Одним из существенных условий договора об ипотеке является предмет договора.
Предмет определяется через наименование имущества, его местонахождение, описание, которое позволит его идентифицировать, указание права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.
Предметом могут быть согласно ст. 5 ФЗ «Об ипотеке», во первых, земельные участки, во-вторых, предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности (ангары, цеха и т.д.).
Также предметом ипотеки могут быть жилые дома и квартиры или части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения.
Такое имущество чаще всего является залогом по договору жилищного кредитования.
Предметом ипотеки может быть и незаконченное строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество» возводимое на отведенном земельном участке.
Так, статья 76 ФЗ «Об ипотеке» прямо говорит, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты также могут быть предметом ипотеки, поскольку хотя и не являются имуществом, которое неразрывно связанно с землей, но, как это специально предусмотрено в ГК РФ, относятся к недвижимому имуществу в силу своей специфики.
Помимо имущества предметом ипотеки может быть право аренды, принадлежащее залогодателю.
К такому залогу будут применятья общие нормы об ипотеке, если иное не предусмотрено ФЗ «Oб ипотеке» и не противоречит существу арендных отношений.
Tак, право аренды может быть предметом ипотеки только с согласия арендодателя, а также не допускается залог такого права без
согласия собственника или лица, имеющего право хозяйственного ведения, и ли законом или договором запрещено отчуждение такого права без согласия данных лиц.
Договор ипотеки права аренды, помимо всего прочего, должен содержать такое же определение арендованного имущества, как если бы данное имущество было предметом ипотеки.
В этом случае в обязательном порядке должен быть указан срок аренды. Недвижимое имущество, являющееся предметом договора ипотеки, как правило, принадлежит залогодателю на праве частной собственности или на праве хозяйственного ведения.
Существует ряд ограничений, предусмотренных законом
Это имущество, изъятое из оборота.
Согласно ГК РФ вещами, изъятыми из оборота, признаются такие вещи, которые не могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому.
К таким вещам главным образом относятся вещи, находящиеся и в исключительной собственности государства (например, ресурсы континентального шельфа, объекты оборонного производства и др.).
Во вторых, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание.
Перечень такого имущества граждан содержится в Гражданском процессуальном кодексе
В-третьих, не может быть предметом ипотеки имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Также не может быть самостоятельным предметом договора ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Например, невозможно заключить договор ипотеки в отношении только лишь хвостовой части самолета.
ФЗ «Об ипотеке» устанавливает следующие ограничения в отношении имущества, являющегося предметом ипотеки.
Так, если предметом договора ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие необходимо и для ипотеки этого имущества.
Например, на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия другого супруга, не являющегося стороной по договору ипотеки.
В соответствии с п. 2 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, которые могут быть предметом залога, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Недвижимость, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором.
Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета, если иное также не предусмотрено договором или законом.
В отношении отдельных предметов ипотеки ФЗ «Об ипотеке» предусматривает определенные требования.
Так, земельные участки не подлежат ипотеке в случае, если они находятся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.
Кроме того, не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
В случае если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, то на все входящее в его состав
недвижимость распространяется действие договора ипотеки, а именно материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права, если иное не предусмотрено договором.
Ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Не допускается заключение договора ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в частной собственности граждан, через представителя, за исключением законных представителей несовершеннолетних граждан, представителей ограниченно дееспособных и недееспособных лиц.
Ипотека квартиры в многоквартирном доме предусматривает установление права залога и на соответствующую часть доли в праве общей собственности на жилой дом (общие помещения дома, не-сущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитар- но-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).
|
Коммерческая недвижимость
Вся коммерческая недвижимость Москвы 
