О некоторых юридических особенностях сделок с недвижимостью. В этой статье описаны возможные пути обмана участников сделки, такие как использование фальсифицированных бланков, недействительных документов, оказание психологического давления, введение в заблуждение и др. Отдельно рассмотрены сделки с недвижимостью, право собственности... Сделки с недвижимостью - очень лакомый кусочек для разного рода шулеров и мошенников. На правовой безграмотности нашего населения было сколочено не одно состояние. Аферисты же, наоборот, отлично ориентируются в законодательстве, жилищном и семейном кодексе, наследственных вопросах. И поэтому так легко среднестатистическому человеку угодить в хитроумно расставленную мошенником ловушку, которая была заранее продумана и рассчитана до мелочей. Из-за того, что не всегда пострадавшие обращаются в суд или в милицию, точной статистки квартирных афер нет. Но показателен тот факт, что в судах полным-полно дел о квартирных махинациях, и все это - годами длящиеся иски, "обросшие" множеством справок, документов, бумажек, расписок, свидетелей, конца и краю которым нет. Выигрывать такие дела очень сложно в силу их запутанности. Каковы же излюбленные схемы действия квартирных аферистов? УЧАСТИЕ НОТАРИУСА САМО ПО СЕБЕ НЕ ГАРАНТИРУЕТ ЗАЩИТЫ ОТ МОШЕННИКОВ. Во многих случаях участие нотариуса необходимо: заверить договор купли- продажи, доверенность на право распоряжения недвижимостью, дарственную и пр. Судебная практика показывает, что нотариусы частенько становятся "молчаливыми" соучастниками картирных преступлений. Они выдают людям нотариально заверенные документы, на основании которых потом отбираются квартиры, продаются машины, числящиеся в угоне. Хотя формально такие нотариусы всего лишь выполняют свои функции, а если их приглашают на судебное разбирательство - уверенно занимают позицию свидетеля, а не соучастника преступления, и вполне искренне удивляются тому, что произошло. 1. Использование фальшивых бланков. Нотариус может быть на самом деле не виноват, если поддельный бланк очень высокого качества. Продажа по такой доверенности может произойти по недосмотру сотрудника агентства недвижимости, не заметившего злой умысел продавца. Но бывают случаи, когда фальсифицированная доверенность изготавливается на бланке, который был уже нотариусом списан из-за утери. В таком случае на суде нотариус заявит, что бланк этот ворованный, подпись и печать - подделки. И совершенно невозможно доказать, что нотариус сам передал аферистам свой бланк и получил за это неплохое вознаграждение. 2. Использование поддельных документов. В идеале, нотариус обязан лично удостовериться в том, что предоставленные ему документы - подлинные. Если у него есть малейшие сомнения по этому поводу - он имеет право и даже обязан не регистрировать сделку по таким документам, задержать их и направить на экспертизу подлинности фотографии и подписи. На самом деле нотариус может за определенной вознаграждение "не заметить" признаков поддельности документа. Но в случае, когда подделка документов выполнена на самом высоком уровне, нотариус и вправду может ничего не заметить! В слюбом случае, будучи приглашенным в суд по этому поводу, нотариус всегда заявит, что он не эксперт-криминалист и не располагает средствами и опытом для распознания фальшивки. И уличить его при этом во лжи будет очень сложно. 3. Оказание психологического или иного давления. Иногда документы, например, доверенность, заставляют дать человека, оказывая на него при этом определенное воздействие. Иными словами, в кабинет к нотариусу приводят человека в состоянии алкогольного опьянения, или подавленного, сильно испуганного. Нотариус всегда может обратить внимание на тревожные признаки происходящего и "забить тревогу". Если владелец, ставящий подпись, подавлен, затравлен, перепуган, если его сопровождает несколько человек, пристально наблюдающих за процессом подписания доверенности, - эта ситуация неестественная и внеправовая. Но непорядочный нотариус, за определенную сумму может этого всего и "не заметить". 4. Введение в заблуждение. Человека путем обмана заставляют подписать доверенность, вводят его в заблуждение относительно возможных последствий этого акта. Например, при подписании генеральной доверенность говорят о передаче права распоряжаться, а не отчуждать недвижимость. Либо специально создают спешку, нервозную обстановку, в условиях которой бывает трудно сконцентрировать внимание, сосредоточиться, чтобы случайно не подписать совсем не то, что нужно. По словам юристов, специально изучающих дела об аферах с недвижимостью, о замеченных нарушениях в работе нотариусов необходимо ставить в известность квалификационные комиссии нотариусов. Также, как и об утерянных или украденных нотариальных бланках. Но, как правило, сор из избы не выносится, и нотариусы склонны защищать и покрывать друг друга. РЕШЕНИЕ СУДА - БУДЬТЕ ОСТОРОЖНЫ! Богатый выбор вариантов и большой простор для фантазии мошенников представляет собой недвижимость, якобы полученная в собственность по решению суда. Судебные решения - это документы, напечатанные на обыкновенной бумаге. Поэтому их проще подделать, чем нотариальные. Всего то - сфальсифицировать печать и подписи, для мошенников это совсем несложно. Такие фальшивки с виду не отличить от настоящих, и там фигурируют реальные фамилии судей и секретаря суда. Итак, аферист изготавливает себе судебное решение, в результате которого он становится полноправным собственником вполне конкретной квартиры, и имеет право отчуждать ее по своему усмотрению. БТИ, к сожалению, не имеет прямых отношений с судами, и процедура проверки подлинности решений суда не предусмотрена обязанностями бюро. Поэтому часто получается, что право собственности мошеннику зарегистрировать удается, и довольно легко. Поскольку единой базы судебных решений пока не существует, такие случаи, видимо, будут иметь место и впредь. Проверенный способ сбить с толку афериста - попросить у него копию судебного решения на предмет проверки его подлинности. Если вам в этом откажут - это явный признак того, что здесь что-то не так, и лучше от такой сделки своевременно отказаться. Иногда квартирные шулеры несколько раз перепродают недвижимость, чтобы история с липовым решением суда ушла с повестки дня. Поэтому так важно проследить всю историю квартиры, изучить домовую книгу, как таблицу умножения. Выяснить обстоятельства выписки каждого выписанного в свое время жильца. Вас обязательно должно насторожить, если квартира слишком часто переходила из рук в руки, или если с момента ее последней продажи прошло совсем мало времени. ПОВЫШАЙТЕ СВОЮ ЮРИДИЧЕСКУЮ КУЛЬТУРУ. Если человек все-таки оказался обманутым квартирным мошенником - вся надежда на возбуждение уголовного дела, а это длительный процесс, выматывающий и душу, и деньги. Поэтому, чтобы не пришлось переводить отношения в уголовную плоскость, лучше заранее обезопасить себя от неприятностей, обеспечив участие в сделке квалифицированных юристов. Они проанализируют весь пакет документов, окажут существенную поддержку на всех этапах осуществления сделки. Такую помощь вам могут оказать специалисты юридического отдела агентства недвижимости. Не надейтесь на "черного маклера" в погоне за экономией! Он никогда не убережет вас от множества опасностей, подстерегающих продавцов и покупателей недвижимости, а в ряде случаев может быть материально заинтересован в том, чтобы вас "кинули"....