«Газпромбанк» и инвестиционный банк КИТ «Финанс» окончили
создание объединения по размещению облигаций ОАО «Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию» (АИЖК) серии А11.
По сообщению представителей департамента
Газпромбанка, в состав данного
объединения или другими словами синдиката в качестве лидера вошел КБ «Ситибанк»,
так же в качестве сoорганизатора выступил банк «ВТБ», а заниматься
осуществлением руководства процессом выпуска ценных бумаг и их распределением
будут - банк АКБ «БИН» и «Ханты-мансийский» банк.
Уже 31 января ожидается размещение
облигаций, которые будут заверены
государственными гарантиями РФ. Облигации будут серии А11 объемом 10 млрд.
рублей. Размещаться будут ценные бумаги номиналом в 1000 рублей серии А11 на
фондовой бирже ММВБ. Цена этих бумаг будет составлять 100% от номинальной
стоимости.
По ходу того, как будет происходить аукцион, станет известной ставка первого
купона по облигациям. Доход от этих купонов будет выплачиваться один раз в 3
месяца.
Погашаться данные облигации будут в следующем порядке: 30% номинальной стоимости
- 15 сентября 2015 года, 20% - 15 сентября 2016 года, 20% - 15 сентября 2017
года, 10% - 15 сентября 2018 года, 10% - 15 сентября 2019 года, 10% - 15
сентября 2020 года.
АИЖК способствует рефинансирование ипотечных кредитов коммерческих банков за
счет средств, которые он привлекает путём выпуска облигаций. Весь пакет акций
(100 АИЖК входит в федеральную собственность).
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию внесло
изменения в условия выкупа ипотечных кредитов, которые вступят в силу с 1
февраля текущего года. Отныне АИЖК не будет выкупать закладные по кредитам на
сумму более 1,5 млн.рублей с первоначальным взносом до 20%. Эти изменения
распространяются на кредиты, оформленные после 31 января и не коснутся
полученных до этой даты займов.
Кредиты на крупную сумму (более 1,5 млн.рублей),
выданные с низким
первоначальным взносом
(до 20%, будут рефинансироваться АИЖК
только после проведения тщательной проверки платежеспособности
заемщика и
оценки
стоимости квартиры. В том случае, если АИЖК сочтет недостоверными документы,
удостоверяющие доходы заемщиков и иные документы, необходимые при оформлении
ипотечного кредита в банке, АИЖК откажет
рефинансировать выданную ссуду.
Поскольку Агентство в основном работает с региональными банками, выдающими
ипотечные кредиты на сумму 700-800 тыс. рублей в среднем, что связано с высокими
ценами на недвижимость в Центральных регионах России, предполагается, что вслед
за АИЖК именно эти банки в первую очередь ужесточат свои программы ипотечного
кредитования.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию предлагает
банкам новый инструмент рефинансирования ипотечных портфелей. Мелким и средним
банкам России АИЖК предоставит услуги по организации выпуска ипотечных ценных
бумаг. Для этих целей создаётся специальный ипотечный агент. Он будет
аккумулировать закладные банков по выданным кредитам, а затем выпускать под них
ипотечные облигации от своего имени.
Такие облигации распределятся между банками-поставщиками пропорционально
переданным закладным. Такая мера значительно улучшит структуру баланса и
позволит мелким и средним банкам продолжить кредитование при минимуме затрат на
процесс секьюритизации. Кроме того, банки смогут продать ипотечные облигации для
улучшения ликвидности. АИЖК ведёт переговоры с ЦБ о том, чтобы включить
ипотечные бумаги в ломбардный список. Тем не менее, банкиры полагают, что
мгновенного эффекта от этих мер не предвидится.
Президент Альфа-Банка Илья Зибарев считает, что банкам, которым не достанется
прямого рефинансирования АИЖК, придется искать других
инвесторов, которые купят
пулы кредитов напрямую.
Игорь Жигунов член правления
Городского ипотечного банка
поясняет, что для механизма последовательной продаже закладных и выкупа
облигаций необходимо будет внести необходимые поправки в налоговое
законодательство, чтобы избежать двойного налогообложения, чтобы действия были
эффективными. И всё сходятся на том, что главное препятствие к успешности этих
действий АИЖК, это то обстоятельство, что рынка в России этого вида ценных бумаг
пока ещё нет.
Москва давно освоилась на лидирующих позициях самой дорогой столицы по
стоимости
жилья. Если в Англии стоимость квартир и домов неразрывно связана с доходами
британцев, то в России так и не сократился разрыв между возможностями россиян в
приобретении жилья и их реальными доходами.
Москва представляет собой яркий показатель именно такого отрыва желаемого от
действительного. Для того, чтобы сделать жилье более доступным, были разработаны
и предложены некоторые социальные программы, такие, как Проект "Доступное жилье"
и программы АИЖК и "Молодая семья".
В итоге они оказались совершенно невыгодными российским банкам. Почему?
Одной из главных причин является некая неразвитость рынка жилищного
кредитования, считают в Федеральной антимонопольной службе России. Несмотря на
то, что в прошлом, 2006 году число выданных ипотечных кредитов в три раза
превысило результаты 2005 года, лидеры на рынке кредитования -
Сбербанк,
Дельта-кредит и УРСА
ВТБ 24, банк "Уралсиб",
Москоммерцбанк, Банк, "КИТ финанс",
Райффайзенбанк, , а также Компания розничного кредитования сдают свои позиции.
Если еще 2 – 3 года назад на их долю приходилось почти 100% рынка, то в этом
году они все потеряли, в среднем, около 30 % рынка. Причины очевидны –
недостаточные доходы россиян и слишком высокие
проценты по кредитам. К этой
проблеме можно отнести и низкое качество предлагаемого на рынке жилья, и
недостаточная информация по дополнительным выплатам и комиссиям за обслуживание.
Немаловажную роль играют непомерно высокая стоимость оформления кредитов и
сложность самой процедуры. Отсутствие достаточной информации у населения о
поддержке государства по жилищным программам привело к их неверной оценке или к
незнанию, а следовательно, к неиспользованию их россиянами. Сами банки называют
эти программы ("Доступное жилье", "Молодая семья" и АИЖК) невыгодными для себя и
указывают на монополизм крупных участников рынка и поддержку местными властями
своих региональных банков. С ростом цен на жилье лет через 10 в России может не
остаться ипотечных заемщиков. На данный момент клиентами ипотеки могут быть
около 11% россиян.
Первоначально эта цифра приближалась к 20%. С каждым годом уменьшается
количество россиян, способных участвовать в
ипотечном кредитовании.
Рассматривается возможность введения новой ипотеки – социальной, а также новой
системы сберкасс. Но чем они будут существенно отличаться от уже существующих?
Вопрос остается открытым. Как программу ни назови, если доходы граждан непомерно
отстают от роста цен на что бы то ни было, она не будет успешной.
Начальник управления ипотечного кредитования «РосЕвроБанка» Елена Каверина,
сообщает, что сам застройщик является
поручителем, если дом приобретается на
этапе строительства.
В настоящее время средние процентные ставки по кредитованию загородной
недвижимости на этапе строительства составляют 45% в рублях и 12,3% в валюте. А
для домов с оформленным правом собственности 12,63% в рублях, 10,99% в валюте.
Первоначальный взнос более обязателен, чем при получении кредита на квартиру и
его размер составляет 19,63% от
стоимости недвижимости.
По совокупности валютных и рублевых кредитов лучшими банковскими программами для
кредитования загородной недвижимости являются:
- «КИТ финанс» – 33,9 балла;
- «Райффайзенбанк» – 30,1 балла;
- Банк Москвы – 27,05 балла;
- «РосЕвроБанк» – 26,6 балла;
- Промстройбанк – 25,8 балла;
- ММБ – 25,75 балла;
- НИКОМ – 15,35 балла;
- Городской ипотечный банк – 15,25 балла;
- Москоммерцбанк – 13,05 балла;
- АИЖК – 11,5 балла;
- Сбербанк – 11,5 балла.
Методика оценки следующая: каждый параметр оценивался по пятибалльной шкале.
Самая низкая процентная ставка равна 5 баллам, минимальный
первоначальный взнос
– 5 баллов, максимальный срок кредитования – 5 баллов.
Перспективным методом ипотечного кредитования является кредитование малоэтажного
домостроения. Они выдаются под
залог земельных участков.
Банки более требовательны к заемщикам и наличию у них средств для внесения
первоначального взноса, чем при кредитовании
покупки квартир. Средний
размер первоначального взноса составляет 19,63% от стоимости недвижимости, что
является самым высоким уровнем на рынке, вторичный рынок - 12,72%; первичный
рынок - 14,45% от стоимости
квартиры.
Устойчивое развитие и перспективы рынка»
14 ноября 2007 года в столице закончилась Всероссийская ипотечная конференция,
организатором которой было московское Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию.
Новую схему по выкупу пулов ипотечных кредитов региональными
банками предложил глава АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
Александр Семеняка. Он сообщил, что: «Мы готовы предложить банкам услугу по
выкупу их пулов ипотечных кредитов, концентрации их на базе созданного нами
ипотечного агента.
Затем будут выпускаться ипотечные ценные бумаги и по закрытой подписке
размещаться среди банков, вложивших свои кредиты в выпуск, скажем,
пропорционально их доле". Кроме этого, он добавил, что используя эту схему,
ипотечные кредиты будут оплачиваться бумагами, обеспеченными займами, которые
могут быть проданы Банку развития и внешнеэкономической деятельности.
Либо ипотечные облигации будут включены в ломбардный список Центрального Банка
России и смогут рефинансировать ценные бумаги у Банка России. Предложенная схема
разработана так как АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» способно
выкупить за деньги лишь не более одной четвертой части от всех выданных
региональными банками жилищных займов.
Основные разделы:
