Состояние рынка ипотечного кредитования в России
В 2008 году на рынке ипотечного кредитования в России
наблюдались существенные изменения. Условия кредитования
значительно усложнились, в результате чего сузился круг
заемщиков. Основной причиной этих проблем являлся ипотечный
кризис в США. Дело в том, что до кризиса в Америке для выдачи
денег заемщику российские банки брали кредиты в западных банках,
поскольку там процентные ставки были наиболее приемлемые. Однако
данная ситуация в корне изменилась после того, как ипотечные
банки США потерпели большие убытки. В условиях сложившегося
кризиса зарубежные банки значительно повысили процентные ставки.
Многие из этих банков вовсе перестали выдавать кредиты.
Естественно, что этот кризис просто не мог не отразиться на
рынке ипотечного кредитования в России. В данной ситуации
российские банки начали пересмотр своих условий ипотечного
кредитования, повысили процентные ставки, значительно ужесточили
требования к заемщикам. Многие банки просто ушли с рынка
ипотечного кредитования.
Кроме того, причиной ужесточения условий российского ипотечного
кредитования являются более строгие требования, которые
установило к своим партнерам с 1 февраля 2008 года Агентство по
ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Согласно этим новым
требованиям АИЖК, суммы свыше 1,5 млн. рублей начали выдаваться
в долг лишь тем заемщикам, которые имели возможность осуществить
первоначальный взнос в размере не менее 20% от общей суммы. К
тому же, заемщик обязан был подтвердить размер своих доходов
согласно форме 2-НДФЛ. В противных случаях с 15 мая нынешнего
года АИЖК не рефинансировало кредиты. Конечно, такие жесткие
требования способствовали значительному улучшению качества
ипотечных портфелей. В результате этого, российским банкам стало
проще осуществлять реализацию накопленных пул закладных за счет
секьюритизации.
Алла Цытович, вице-президент по развитию бизнеса банка
ДельтаКредит, считает, что негативное влияние проблем
ликвидности усиливается, и оно будет ощущаться еще, как минимум,
год. Так, только за первый квартал нынешнего года свою политику
пересмотрели и поменяли многие ведущие российские банки.
Например, банк Москвы по своим кредитам поднял минимальную
ставку в швейцарских франках на 1%. Ставки по кредитам повысили
на 0,2-1% Русский ипотечный банк,
Альфа-банк,
Райффайзенбанк,
Юникредит банк, КИТ Финанс и другие.
Однако на рынке российского ипотечного кредитования имеются
также исключения. Например,
Сбербанк уже на протяжении года не
меняет свои условия кредитования. Более того, в конце марта 2008
года он по нескольким ипотечным программам уменьшил минимальные
процентные ставки в евро и долларах. Следует отметить, что на
Сбербанк приходится около половины всех выданных в России
ипотечных кредитов. Свои ставки по ипотечному кредитованию в
первом квартале нынешнего года уменьшили также Банк жилищного
финансирования, Московский банк реконструкции и развития (МБРР),
ДельтаКредит,
Славинвестбанк,
Кредит Европа банк,
Экспобанк, а
также Национальная ипотечная компания.
В настоящее время довольно выгодные условия предоставляет своим
клиентам ДельтаКредит банк. Он предлагает долларовые кредиты, по
которым минимальная процентная ставка составляет 8%. Рублевые
кредиты с минимальной процентной ставкой 10% годовых предлагает
своим заемщикам
ДжиИ Мани банк. Банк Москвы предлагает самую
низкую ставку для ипотеки в японских йенах – от 6,45% годовых.
Эту акцию банк Москвы продлил до 15 июля.
Последнее время на российском рынке ипотечного кредитования
начали появляться определенные программы, которые позволяют
заемщикам взять на льготных условиях кредит на короткий срок.
Примером этого может быть Кредит Европа банк, который недавно
презентовал свою новую программу под названием «Покупка плюс».
Эта программа позволяет клиентам банка взять кредит в долларах
сроком на 6 лет для приобретения вторичного жилья с минимальным
первоначальным взносом 20%. При этом процентные ставки
составляют 8,9% годовых.
Появление подобных выгодных условий на рынке ипотечного
кредитования связано с тем, что российские банки начали вновь
находить для себя оптимальные варианты заимствования на
международных рынках. Тем не менее, в сложившейся ситуации на
рынке банки имеют очень ограниченные возможности для
всевозможных маневров с процентными ставками. Поэтому сегодня им
крайне сложно конкурировать между собой на разности этих ставок.
Многие эксперты прогнозировали вытеснение с российского рынка
ипотечного кредитования мелких банков. Однако, несмотря на
возникший кризис, число банков на рынке ипотеки в России
постепенно растет. Так, согласно данным АИЖК, в прошлом году на
рынке было 450 банков. Сейчас же их количество составляет 586.
Конечно, некоторые банки отказались от ипотечного кредитования,
однако постепенно появляются новые участники на этом рынке.
Для привлечения клиентов банкам приходится разрабатывать новые
интересные программы и предлагать всевозможные дополнительные
услуги. Например, ДжиИ Мани банк заключил соглашения с
некоторыми агентствами недвижимости, а также брокерскими
компаниями. Благодаря этому, клиентам банка соответствующими
агентствами и компаниями предоставляется полный перечень услуг
по ипотечному кредитованию. Альфа-банк своим потенциальным
клиентам предлагает бесплатные консультации риэлтера. ОТП-банк
заключил договор с компанией «Страховой дом ВСК». Теперь в
офисах этой страховой компании принимаются заявки от заемщиков
на предоставление им кредита. Одновременно здесь же подбирают
наиболее выгодную для клиента программу страхования.
Международная академия ипотеки и недвижимости приводит следующие
данные о ситуации на российском рынке ипотечного кредитования в
целом. Так, в настоящее время в Москве средняя ставка на рынке
вторичного жилья составляет 12,4% в рублях и 10,84% в долларах.
На первичном рынке недвижимости столицы средние ставки в рублях
и долларах составляют 13,5% и 12% соответственно. Следует
отметить то, что на сегодняшний день многие банки дают
возможность своим клиентам получить кредит по более низким
ставкам при условии, что они имеют возможность сделать
первоначальный взнос в размере 30% и более. При этом,
естественно, заемщик должен иметь высокооплачиваемую
специальность и быть трудоустроен.
С заемщиками ситуация сегодня достаточно сложная. Условия
ипотеки для заемщиков стали довольно суровыми. Даже к тем
клиентам, которые в прошлом году могли без проблем получить
кредит, сегодня банки относятся крайне осторожно. И в ряде
случаев такие клиенты получают отказ со стороны банков на выдачу
кредита. Особенно это касается людей, занимающихся малым
бизнесом. С точки зрения банков малые компании обладают большим
риском банкротства, поэтому получить им кредит довольно сложно.
Из-за высокого первоначального взноса (около 20-30%) и низкого
уровня доходов около 90% населения России не имеют возможность
получить кредит. Например, для того, чтобы получить кредит на
приобретение жилья в Подмосковье, заемщик должен иметь доход в
размере 1500-2000 долларов в месяц. В случае покупки жилья в
Москве, для участия в ипотечной программе заемщик должен
обладать ежемесячным доходом 2000 долларов и более. В
сложившейся ситуации для большей части россиян при покупке жилья
могла бы быть незаменима помощь правительства. Например,
значительным толчком для развития российского рынка ипотечного
кредитования могли бы быть соответствующие программы с
поддержкой властей, субсидирование первого взноса, снижение
налогов для заемщиков и т. д. Конечно, на сегодняшний день
бюджету это не под силу. Поэтому, к сожалению, пока заемщикам
остается лишь надеяться на лояльность и уступчивость российских
банков.
Существенным образом увеличились сроки рассмотрения заявок от
заемщиков. Из-за того, что цены на недвижимость в настоящее
время растут довольно быстрыми темпами, в ряде случаев
полученного кредита может не хватить на покупку подорожавшего
жилья. Так, если раньше на рассмотрение заявки уходило максимум
две недели, то сейчас на эту процедуру требуется более трех
недель. Кроме того, требуется еще 3 недели для одобрения залога,
а также около месяца клиенту нужно ждать оформления сделки.
Таким образом, заемщик может стать владельцем жилья не раньше,
чем через 2,5 месяца.
Следует сказать, что, несмотря на всевозможные трудности на
рынке, банки и застройщики имеют достаточный опыт работы с
городской недвижимостью. Поэтому ипотечные программы в этом
сегменте наиболее развиты. Гораздо сложнее ситуация наблюдается
в ипотеке загородной недвижимости. Как считают многие эксперты,
на сегодняшний день банки выдают кредиты на покупку 10-15%
загородной недвижимости. Причиной этого является то, что
основная масса застройщиков не имеет соответствующего опыта
работы на рынке и в данном сегменте недвижимости имеется
сравнительно малое количество реализуемых объектов. Кроме того,
брокерские и риэлтерские компании, которые являются при
привлечении клиентов основными партнерами банков, на сегодняшний
день имеют еще недостаточно опыта в данном сегменте по сравнению
с городской недвижимостью. Особенно плохо развита ипотека
загородных объектов эконом-класса. При этом многие из этих
объектов строятся на землях сельскохозяйственного назначения,
выделенных на незаконных условиях под застройку. Естественно,
что такие объекты имеют соответствующие проблемы, связанные с
аккредитацией в банках.
Конечно, банки заинтересованы в ликвидности загородного объекта.
Именно поэтому к предмету залога они предъявляют весьма жесткие
требования. Как правило, банки требуют, чтобы в доме было
отопление, канализация, водо- и электроснабжение. Иначе говоря,
объект должен быть полностью пригоден для круглогодичного
проживания в нем. В этой связи старые и ненадежные дома банки не
рассматривают. Таким образом, ипотека загородной недвижимости
составляет лишь 3% от всего объема ипотечных сделок.
Многие эксперты считают, что банки начнут гораздо активнее
заниматься кредитованием загородной недвижимости лишь после
преодоления последствий ипотечного кризиса в США. Кроме того,
должны быть соответствующие стимулы для развития строительства
загородной недвижимости. Например, этому развитию может
способствовать индустриализация производства, применение для
строительства объектов современных недорогих материалов,
уменьшение инвестиционного периода и т. д.
Ипотечные кредиты на покупку земельных участков обходятся
заемщикам еще сложнее и дороже. Довольно часто проблемы здесь
связаны с оценкой стоимости земли. Требования к заемщикам при
проведении подобных операций значительно строже, чем с
программами покупки жилья. При этом реально получить кредит на
покупку земельных участков или сельскохозяйственных угодий в
населенных пунктах. При покупке же участков природоохранной зоны
добиться сотрудничества банков очень тяжело, а порой даже
невозможно. По сравнению с покупкой квартиры, сумма
первоначального взноса при ипотеке земельных участков примерно в
два раза больше. С точки зрения банковской системы земельные
участки являются не совсем удобными в плане ликвидности. Кроме
этого, такие сделки обладают достаточно большой степенью риска.
Для заемщиков эта ситуация усложняется еще тем, что сегодня не
все банки занимаются выдачей ипотечных кредитов на покупку
земельных участков. И это не удивительно, поскольку земельная
ипотека в России практикуется менее 5 лет. Остается надеяться,
что в ближайшем будущем данная ситуация улучшится. Для этого
банкам необходимо более четко отрегулировать цены на услуги, а
также усовершенствовать весь механизм проведения операций с
ипотекой земельных участков. |
Основные разделы:
